Wednesday 16 November 2011

负资产转为资产

2001 年,买了一间两房式的公寓。2005 年年尾,公寓终于建好;前后等了四年半。

通过和朋友的聚会聊天,朋友说 DingDongLin 买的公寓不好,太接近 LRT 的电线,雷劈到时,整座公寓就糟糕。还有那一块地泥土松,公寓架构可能不好。

管不了那么多了,心想 Puchong 那一带开始兴建时,评语也不是差吗?现在你看看,那儿有多塞车;就知道它有多旺了。

之后,一却如所愿,很满意吃的地方、公共交通、公寓设施和保安。

2005 年的年尾,买了一间很小间的有地屋自己住。第一年供 RM865;之后,每个月供 RM1178。住了半年后,公寓零零碎碎的事情办妥当后,就搬过去住。

那时,公寓要供 RM1023。要供两间房子是很吃力的事 ~= RM2200,还有公寓的杂费 ~= RM200。不过,很幸运的,有地屋一天后就租出去了。

为了减轻金钱上的负担,DingDongLin 做了个选择;把一间公寓房子租出去。做此选择后,每个月只须用 ~= RM1000 供房子和还杂费;看起来很好,负担也减轻了很多。

过了不久,就开始不满意;每个月供 RM1000 还是觉得很多。所以,在公寓弄多一间小房租出去。自此后,两间房子每个月只须 ~=RM600。

2007 年,DingDongLin 就开始要减低银行利息。所以每年都支出 EPF 第二户口的钱来还银行。一年以 LumpSum 方式支出,一年以 Installment 方式支出。

2008 年,DingDongLin 就开始要把负资产转为资产。有地屋对 DingDongLin 来说是一个负资产因为租金不够还银行。所以就来了一个再融资公寓的贷款。

再融资给 DingDongLin 三个优势,(一)减少利息;(二)减少供房年数;(三)多于的钱拿来还有地屋贷款

就这样的,在 2010 年年尾,DingDongLin 就把有地屋五年供完了。现在已是一间净收入的房子。

买房子学到的菜单:

1. 不能有太多的顾虑;很多时候人会因为太多的顾虑而错过机会;所以绝对要相信自己的眼光

2. 善用 EPF 第二户口

3. 把银行当朋友;是的,银行是“吸血鬼”,吃掉很多利息;不过也能善用银行的服务来减轻金钱上的负担

4. 不妨考虑把空房租出去

6 comments:

  1. 恭喜恭喜,把负现金流变成正现金流。。。

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  2. 我和老公也打算善用epf第二户口的钱,打算在7年内把今年买的家供完^.^

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  3. - 每一件事都碰钉后学回来

    - 我很想把 70% EPF 的钱拿出来自己投资;无奈,不能。我越来越不喜欢 EPF 帮我管理钱。由其是现在的‘烂’政府,看了就讨厌。

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  4. 对,尤其看到政府把我们的血汗钱无缘无故借出551亿,就心凉了。。
    真的很差劲啊!!!

    但是还是觉得你很厉害耶!!!5年就把屋子供完,佩服佩服!!!

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  5. DingDongLin啊~
    我想问“什么是再融资?”
    是和银行再借钱吗?还是。。。。?

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  6. 再融资是 Refinance, 比如说,我的房子五年前买的,贷款配套是 BLR + 0.15。现在 BLR 是 6.6

    如果没做 Refinance, 每年的利息是 6.6 + 0.15 = 6.75。这是蛮贵的。

    做了 Refinance,贷款配套是 BLR - 1.3。现在每年利息是 6.6 - 1.3 = 5.3。我就省了 1.45% 的利息。

    每五年,我就会 Review 银行的配套,如果是可以省到钱,我又选择 Refinance。(现在的配套多数是 BLR-2.0 或更好的)。

    为什么五年呢?因为贷款的 Loan Agreement document 是五年 Lock-up Period. 如果 Refinance 在五年之前做,就会中 Penalty.

    Refinance 可以借更多的钱。银行会做屋子的 Valuation-屋子的市价。

    比如说,

    2005 年,屋价是 RM160k.
    2010 年,屋价是 RM220k.

    2005 年,贷款数额 RM140k. 2005-2010 年,供了 RM70k. 那贷款数额剩 RM70k (RM140k-RM70)

    再融资,你可以借 RM220k-10%=198k.

    可以拿到的现金是 RM198k-RM70k=RM128k. (减 RM70k 是剩下的贷款数额)

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