租户续约与过程

3天前, 收到了 PJ 租户公司的电邮说要续约一年.  其实, 这个月的 14 号是租约满一年; 如果根据租约的条例, 租户或屋主应该要 2 个月的预先通知.  像我那么’懒’ 的包租婆, 通常都是等租户做主动.

加上, 如果这租户不再继续住, 我正考虑把房子卖了, 所以也懒得主动问租户还要不要住.  现在他们要续约, 那我就有多一年稳稳的被动收入啰!

幸好这个算是个好租户, 不然, 房子在 PJ, 人在 JB, 还真难处理.  今年这租户是进入第 3 年的租约, 这次的续约程序, 算很快.  3 天前, 我收到电邮, 当天就回了他们租约; 而在昨天, 我就收到了租户公司的签名.  这个星期, 就可以去 LHDN 盖章还钱, 电邮 Softcopy, 再邮寄正版的租约给该公司, 一切只需几一个星期的时间.

回看去年 2014 续约的程序, 还真头痛; 在租凭满约的一个月前,收到租户公司的电话要续约 2 年.  我就说好的, 租金一样.  过后, 这公司说要给我知道有什么要改善的; 那我回说, 你就电邮我吧! 可是租金就要再看看了.

后来, 该公司电邮了一张”清单”, 要换沙发, 要换冰箱, 要清理冷气机和维修马桶拉水.  我说好吧, 租金会调高 RM100.  

当时该公司的负责人说不同意加租, 然后就拿借口说治安啦, 租金比较贵啦, 说这说那的;  那我说好吧, 你就让我知道, 几时治安不好, 我要写信给公寓管理层投诉. 还让她知道, 我住过那公寓年多, 都没她说的那样. 还有对她说, 你可以在那找比较便宜租金的, 才让我知道要不要续约.

当然, 她也无法给我要的东西.  隔了一个月, 当我再问要不要续约时, 她说要 1 年.  我也不再跟她争论原本说好的 2 年.  过后的签约, 费用又费力了一论.  因为签约拖了 2, 3 个星期, 盖章和其它费用她要我出.

当时, 我还真无话可说.  沙发和冰箱都还可以用, 冷气也新买一年而已, 也可以是租户自己处理, 她的’清单’ 我都说好了, 加 RM100 的租金不是很过份吧! 还有, 租户还叫我买好的沙发呢! 过后的几个月, 租金都迟 3 个星期交. 

如果当时, 她真的觉得吃亏, 那就找其他房子好了,  我又没阻止.  搞到我真头痛.  不过还好啦, 下次有同样的情行, 我就可以处理得比较好.

而这次那么顺利, 是因为那个’麻烦’的负责人, 没在那公司做了.  这次换了人, 加上去年的经验, 大家都进一步的了解彼此的作风, 也少了纠纷.

考虑卖房来还清 JB 的房

在 Selangor, 老公和我有一间买来自住的房子.  这房子可以说是买来结婚后住的; 只可惜还没签纸, 老公就来了新加坡工作.  

婚后, 我一个人住, 老公就每个周末回来.  这样的生活应该维持了两年, 然后我就不管 3721 的, 丢信, 来了 JB.

而这房子也空置着, 每 1, 2 个月或假期时, 老公和我就回去小住. 大概一年多后, 我们就决定租出去.  租了给一家公司, 租金率算不错. 只可惜, 不到一年, 这公司 justify 不到 Budget 因为后来只有一个员工住. 所以, 他们不要租了,定金也 Forfeit 了.

现在开始要烦恼出租好, 还是卖了好. 老公说, 把房子卖了.  我就问, 卖了的钱要怎样.  他说, 卖了就还完 JB 房子的贷款啰! 这果然不错. (其实这房子是老公说了算, 因为我是没出过钱的).

等下他又说, 打广告要卖或出租, 看那一个比较快.

现在卖房, 还真的不懂是不是时机. 在网上看到很多卖房广告 , 也看到房产经纪说现在买卖房子或出租率已经慢了下来.

除了时机, 还要想想卖什么价钱.  还有啊, 我们常说要有 Passive Income, 卖了就没了. 不卖的话, 又要找租客. 等下租客有问题的话, 又要管理.

人在 JB, 房子在 Selangor, 要管理其实真的不简单. 之前的租客很好, 有什么要维修他会通知我们, 然后自己去解决, 过后就在房租里扣.

那到底要卖, 还是出租好呢! 出租的话, 就要选到好的租客, 不然就会烦死.

屋租起价

前几天，DingDongLin  的老妈子说，屋主通知她，屋租要起 RM100 了。由现在的 RM700 到 RM800。DingDongLin 就叫老妈子问屋主，可不可以减一点，RM20  也好吧！可是屋主说不行。2014 年 1 月开始生效 RM800，这无意中就多了支出。

当老妈子问屋主可不可以减一点时，屋主说地税、门牌税起价了，那 DingDongLin 还真要多得我们亲爱的政府；相信随着地税、门牌税的调高，好多像 DingDongLin 有和其他人租房子的，都会受影响。

很多时候，当想买房子时，都会考虑到太多的东西，让人止步。当 DingDongLin 来 JB 不久后，就很想用自己的名下买一间房子，至少不用当心屋租起价或被逼搬迁的问题，而且也有行动去看房子的，还看中了一间。

那时候，DingDongLin 没有工作，除了借贷问题，也就是供期、每年的杂费问题。到了接到消息屋租要起价时，DingDongLin 开始后悔了，当初看中的那一间为什么就不勇敢点，把它给买下，以后的事以后才来想，反正都是买来自住的。现在工作了，之前的当心已经不再是一个问题，反而是多余。

买JB新房子：装修、入伙

好久没上来这里吹水了。。。原来暂停下，暂停下写部落，人会变得懒惰，就不上来胡扯。

装修搞了 3 个多月，终于搞定入伙。DingDongLin 是在 7 月尾入伙的，不知不觉已经一个月。

装修真的是一件很麻烦、很头痛的事，过去装修的日子，差不多每天都来看。看后，装修佬还要做错，做错后，要他改，他又不爽。然后还要跟他吵架。

可是住了进来后，还好啦！至少可以看到自己要的东西。还有，装修的钱，真的像开水喉流水般，这里一点、那里一点，就 5 位数。

DingDongLin 的房子，装修做了什么呢？

嗯，DingDongLin 把客厅、主人房和厨房阔建；还有做了阳台、Plaster Ceiling 和换了车房的 Tiles。原来这样做的话，就得把整间屋子重新油漆。结果，超出了预算。还有，要拉电。

说到拉电，就不开心。DingDongLin 的拉电工、泥水工和 Plaster Ceiling 是不同人的，本来拉电应该做了先，然后才做 Plaster Ceiling。可是，那时候拉电工人接到其他的工，迟 3 个星期才可以过来帮 DingDongLin 做。

DingDongLin 叫了 Plaster Ceiling 的人过来给了估价后，就跟他说，Plaster Ceiling 先上骨，不要上板，等我的电拉好了才上板。结果，Plaster Ceiling 的工一次过做完，搞到拉电的要开洞，補洞；可是拉电工補洞的手法，很差，看得很明显；搞到不完美了。

第一次装修，真的很多东西不懂。

比如说，冷气的电线和铜喉；本来水泥工给的估价是 RM380 一个的（埋在墙壁里面，其实 DingDongLin 不懂 RM380 有没有包铜喉，没有问到泥水佬，DingDongLin 想铜喉应该也包了，不然装冷气的时候又钻墙吗？）。听到 RM380，DingDongLin 以为是贵了，所以就叫不同人来做。结果呢，更贵了 RM1K++、更麻烦、还搞到整间屋子都是尘。

以下是 DingDongLin 装修一部份的价钱，其他的泥水工价就不懂了因为是一个整数的：

车房 Tiles          ：1 SQFT ~= RM8.5 （包砖）- 应该是泥水佬拉长補短的价吧！（还有是我和他吵架回来的价钱）
Plaster Ceiling   ：平板      ~= RM2.8 PSQF，
                               L-Box （没打灯）~= RM15 PFR（好像贵了点）
油漆工钱           ：RM1800 （没有包门）
冷气 Point          ：RM140
热水 Point          :  RM140
电 Point              ：RM80
Downlight Point （包装）：RM45
风扇 Point          ：RM55
NCB 20A            :    RM 9 （A 货，呵呵！）
电视机抽屉       ：RM180 PSF
电视机后面板   ：RM 35 PF

买JB新房子: 拿钥匙、Check 房子

最近好懒更新部落哦！不知不觉，新年过了；现在还踏入了 3 月，时间过得真快。打工一族双粮出了、Bonus、Incentive 也出了，想到都开心；好怀恋一次过有 5 位数的薪水拿哦！

2012 年 4 月，DingDongLin 买来自住的房子，终于在 2013 年 2 月 28 日拿到了钥匙。

拿了钥匙，很自然去做履行的 Defect Inspection。都不知现在发展商是要赚多多，还是建筑材料方面的价钱起到不行，发展商需要减低成本的。房子的裂痕几十处、地砖几片有小裂痕、漆也不大行。比起 DingDongLin 在 KL 的房子，Finishing 还真的差了一大截。

算了，DingDongLin 也没怎样对他们投诉，总之就把这些缺陷点出来，让发展商快快帮 DingDongLin 修补好裂墙和地砖就好了。

拿了钥匙，心里总算有一种感觉，终于有个家啦！现在要做的就是装修房子，又要用到一笔钱。虽然这不是 DingDongLin 第一次买房子，可是是第一次要装修。看来，DingDongLin 是有得烦装修的事情了。

买 JB 公寓：终于贷到款

想起去年 DingDongLin 要去贷款买 JB 房子来自住时，问了好多家银行，都说借不到钱。交上去的文件等消息，全都 Reject 了；就算用供完的房子来做底压也不能。那时候，不开心一阵子，唯有用老 ei 的名字。

DingDongLin 一直在想，为什么不借钱给 DingDongLin；一直以来，DingDongLin 的信用卡、房贷、车贷从来都没有迟过、也没欠过；银行批款好严哦！

最后，DingDongLin 就等卖了房再看看。卖了房、收到支票后，DingDongLin 很快的又去物色房子，买回一间。这次，做了一些准备，把一部份的钱放在房贷那边、一部份放进定期，然后公寓出租的房间都做了一份租契拿去 JB 的 LHDN 分行盖印。

原本以为做足了准备，本地银行应该可以贷到款了。怎知，第一家本地银行说，要税务报单，现在还那么早，那里有得报税呢！所以，泡汤了。

第二家本地银行更糟糕，直接就 Reject 了；连 70% 都没得商量（怀疑是银行职员的关系）。

第三家本地银行，90% 借不到；然后 DingDongLin 叫银行职员问他老板，如果只借 80% 或 70% 呢！回来的结果是 70%，然后放一年供期的定期。这定期要放至少 5 年，看贷款合约怎么写。

最后，DingDongLin 唯有去试外国银行。没办法，再不能的话，唯有用老 ei 的名字。再偿试贷款时，DingDongLin 已抱着不被批的心情因为之前的本地银行都不能了，更何况是外国银行呢！

可是，往往就是有例外的；竟然两个多星期后，DingDongLin 追问时，公寓的贷款批了。那时，DingDongLin 真的好开心，这家银行不只批了 80%，而且是 BLR-2.4%（本地的只给 BLR-2.3%）。DingDongLin 就快快的约银行职员出来，把 Offer Letter 签了先，现在就在等发产商准备 SPA。

卖二手房子：收到钱后的分配

记得刚出来做工的第一年，DingDongLin 的银行户口还存到 RM10-20 千的定期存款；自从买房子后，个个月收到后的薪水就是清这个、清那个，完了。

储蓄户口顶多也去到 4 位数而已，还是不超过 RM5K 那一种。DingDongLin 想，这是性格的关系吧！不能把钱存在银行的。

一有了钱，就买这个、买那个；做几千块的 Facial、买股（还是随便买，亏钱那种）、够买房的头期钱后，又想买房。

这次卖房的钱，DingDongLin 分为 4 个部份：
第一，把公管公寓的贷款还清，这样就不会影响到 DingDongLin 还没卖房的被动收入；
第二，一部份的钱用在 JB 新房的装修；
第三，一部份的钱拿来买一间公寓做头期；
第四，剩下的 1/10，也不懂。很想做点小生意，可是那条懒筋就是提不劲来。还是慢慢来吧！时机到了就知道要怎样做的了。

其实，DingDongLin 一进支票的第二天，支票还没过账，就去看房子了。应该说，DingDongLin 等了这笔钱很久，在等待的那一刻，常常上网看那里那里卖房子，卖什么价钱。所以，一确定收到钱后，手就痒。

上个周末，和老 ei 去看二手房子的周围，99 年期限房来的；周围环境还可以，可是就是那 99 年期限让 DingDongLin 想了又想，因为 PJ 的房子已经是 99 年期限；对于要再买 99 年期限的房，DingDongLin 有点抗拒！

怎知，在回家的路途，看到了一个新推出的公管公寓；第二天，支票都还没过账，DingDongLin 就下定金了。其实，DingDongLin 不懂好不好，只知道周围多数是 99 年期限房；它的好应该就是永久地契，靠近一些新店屋和扩建中的购物广场。

不好的就是很多单位，有 5 座高楼，1310 单位。DingDongLin 下定金那一栋，是最后一期，比之前的单位大概（应该）是多出 RM50-RM65 psf。

可是，DingDongLin 觉得应该还好，因为之前的 4 座楼，没错的话是 2 座楼公用泳池之类的；虽然，5 座楼是同一个出入口，最后一期的是独自一栋在另一边，有 208 个单位。

当好多人都在讲现在房价很高（DingDongLin 也这样觉得）、快要泡沫、推出的房产在 2014/2015 年会是多不剩数变鬼屋时；DingDongLin 却不知死活的定了一间。

连老 ei 都说 DingDongLin 是个不能等的人，有钱就心痒。没办法，DingDongLin 唯有保持乐观，毕竟 DingDongLin 买房都不是买来转手的，至少也会收 5 年以上。如果房产会低迷那么多年的话，那经济就真的遭糕啰！

卖二手房子：收到钱了

不知不觉，由签 SPA 卖房的日期（4-Sep-2012）到现在，已经三个多月了。

在卖房准准的三个月（3-Dec-2012），DingDongLin 就迫不急待的电邮给买家律师助手跟进，看看几时可以收到另外 90% 卖房的钱；结果就是律师助手当天会去 RHB 银行收支票。

之前还对 DingDongLin 说，RHB 通常会迟的；这一次，还蛮准时。

其实，DingDongLin 问过一些有卖房经验的朋友，是不是自己要去查询几时可以收到钱；得到的答案就是不用的。可是，这次的经验告诉 DingDongLin，自己跟进一下也没坏，不然白等。

律师助手跟 RHB 收支票的当天，DingDongLin 也不能即刻过去收，因为人在 JB。就约迟 4 天才回KL 收支票和交锁匙；而其他的杂费，律师助手会进 DingDongLin 的银行户口。

这一趟回 KL，DingDongLin 也顺便把 TNB 户口关掉。原来，要把 TNB 的户口关掉的话，TNB 是要去那房子拿回电表的。因为 DingDongLin 赶着回 JB，唯有把新屋主的电话留给 TNB 的工作人员，让他们自己跟进。

而 SYABAS 的户口，DingDongLin 就在 SYABAS 的网站，下载关闭户口的表格，连同登记和定金收据邮寄去指定的 SYABAS 分行。

原本 SYABAS 是要 DingDongLin 登门交上这些文件的，DingDongLin 和她说了很久，又要从 JB 过去，有点难度。最后，SYABAS 的工作人员很通情达理的，答应 DingDongLin 的要求，把文件邮寄过去。

收了钱的这一刻，DingDongLin 做到了零负债。。。

收了钱的这一刻，如果第一桶金是 6 位数，DingDongLin 做到了。。。

收了钱的这一刻，一天后，DingDongLin 又快要负债了。。。

卖二手房子：逞交产业盈利税（RPGT）

在卖家签了 SPA 的 60 天里，买卖家就得向税收局报产业盈利税（RPGT）；不然迟了的话，就有可能面对罚款。买家要填写的是 CKHT-2A 表格，卖家要填写的是 CKHT-1A 表格。如果产业已超过 5 年，那卖家就要填多一种表格 CKHT-3。

很多时候，卖家会雇用买家的律师来帮忙做 RPGT。DingDongLin 在检阅 SPA 时问过买家律师的收费（八卦要知道大概多少钱），做 RPGT 的律师费其实是定价 RM300 的。只是每位律师收的支付费（Disbursement Fees）和车马费（Travelling Fees）不同而已。买家律师收 DingDongLin 的总费用是 RM518，这个数目应该不贵。

在问律师收费多少的同时，DingDongLin 已考虑自己程交 RPGT；所以去了 LHDN 的网站看一看。原来要报 RPGT 是可以 eFilling - CKHT 1A（卖家要填的表格）的。登入了 eFilling - CKHT 1A 后，发现同时也填写 CKHT-3（DingDongLin 的产业已超过 5 年），就决定自己做 RPGT 了。

就算以  e-Filling 的方式程交 RPGT，卖家也得把填好的表格打印出来，签上名字，然后将买卖合约 （旧和新的 SPA）交到 LHDN 的手中。如果不要用 e-Filling，就在 LHDN 的网站下载表格。DingDongLin 想，RPGT 的 e-Filling 只不过是方便买卖家填写表格而已，一切还是以打印出来的表格为准的；不然也不用那么麻烦，要去 LHDN 程交表格了。

在做 e-Filling 的时候，有个地方是填写买、卖房费用和装修费用的，这些资料是用来减房产盈利税；DingDongLin 都把这些空着了，因为房子已超过 5 年 - 今年没有税收。

DingDongLin 做好了 e-Filling CKHT-1A 和 CKHT 3 后，就打印了一份 CKHT-1A 和两份 CKHT-3  出来。将所有文件（CKHT-1A，CKHT-3 ，旧和新的 SPA）交上 LHDN 去。

多出来的一份 CKHT-3，DingDongLin 叫 LHDN 的工作人员盖个印，电邮给买家律师，那买家律师就不用持有 2% 的买价了（虽然买家律师的助手说不用盖印，可是 DingDongLin 还是做了）。

没有工作的 DingDongLin，就这样省了 RM500！

卖二手房子: 自检阅和签 SPA

在进入要签 SPA 的当儿，DingDongLin 至电给几位律师寻问 DingDongLin 需要自请律师吗？毕竟，这是第一次卖房子，很多程序都不懂，当心这，当心那的。

问了其中一位律师，他说如果 DingDongLin 自请律师的话，那卖家律师就会跟买家律师一起做 SPA。如果 SPA 有什么偏袒买家的话，就可以更改。又或者买家有什么延误，卖家律师就可以帮忙追利息。

听了过后，当然就问律师费。一听到律师费，DingDongLin 就没兴趣自请律师了。那律师费听起来像买房时候的费用，4 位数，跟屋价走的。买房的时候，已经出了 SPA 的钱，卖房也要出？

过后，DingDongLin 又去问另一个律师，当时律师不在，只是助手而已。DingDongLin 将自己房子情况告知后，开始有点信心可以自己来。

DingDongLin 对他说，房子是永久地契、地契和 Discharge of Charge （也不懂是什么来的，之前买二手房的时候，在 SPA 有看到这个字眼）已在手上。这位律师助手说，那程序很简单，无需拿同意书 （Consent）因为是永久地契，可以和买家用同一律师。

前前后后，DingDongLin 问了 4 个律师和 1 个亲戚的意见。最后决定自己检阅 SPA，一位律师提醒要看清楚 SPA 条项。

在检阅 SPA 的过程中，有 3 条项 DingDongLin 叫买方律师更改的。因为看起来，对卖家好像不公平。

这 3 条项是这样的：

1。如果  Memorandom Of Transfer 做不到（不管什么原因），卖家要退还所有的定金，还有负责 MOT 做不到的赔偿。

2。如果在买卖房子的程序还没完成时，房子架构或状态出现问题，买家可以索取修理费或减扣买价或退出不买，卖方赔偿 10% 的买价。（这个很够力一下，买卖不成，买家退出，卖家还要赔钱！）

3。卖家要有 CF 和交一份 CF 副本。
DingDongLin 是二手买家，没有 CF；屋子是旧屋，没有 20、30 年，也有超过 15 年。

以上 3 条项，都没在 DingDongLin 之前买这间屋子的 SPA 里。所以，DingDongLin 叫买家律师改。

这一来一回的 SPA 检阅，最后把这 3 项改成以下：

1。如果 MOT 做不到（不管什么原因），卖家退还所用定金，MOT 赔偿由双方负责。（相信 Land Office 的 Penalty 费应该不会很贵吧！）

2。DingDongLin 叫买家再去检查屋子。因为把它改成买家不可退出买卖，不可索取修理费或减扣买价如果不是大大的问题。

3。改成 CF 相信已经出了。
（其实，DingDongLin 有点百思不解的。一间住了几十年没大装修的屋子，地契出了，这一区又是一个非常成熟的地方，为什么 CF 的条项要在 SPA 里呢？在还没出地契时，CF 不是已确定出了吗？）

终于，上个星期 DingDongLin 就搭 KTM 回 KL 签了 SPA。

希望一切顺顺利利啦！

卖二手房子：遇上房产经纪之别

在卖房的过程中，遇上和 DingDongLin 谈的房产经纪类别蛮多种的；改天有机会买房时，至少会知道少少他们如何卖的：

1。房产经纪人 1：“你要拿回的价钱是多少？是不是这个价就可以了？”

2。房产经纪人 2：给 2% 拥金，“如果我卖到你的价，我拿 2%；如果卖高过你的价，3%。”

3。房产经纪人 3：“如果你给几个经纪人帮你卖，他们不会那么勤劳的，你的房子会很久才卖得出。”

4。房产经纪人 4：问: “你公司收多少拥金？”；她说：“3% 和 6% 政府税。”，一听到给 2%，就找个借口不要了。

5。房产经纪人 5：说给 2%，没问题。报章上登出来的是多了几十千。

6。房产经纪人 6：没见过面，一直要拿锁匙。“你可以交给谁、谁、谁，我去跟谁、谁、谁拿。”

7。房产经纪人 7：“给经纪人卖，自己无需一直接电话，希望你可以让我卖。”

8。房产经纪人 8：Co-Broke。交锁匙给其中一个，另一个说，“如果我找到买家，我直接对你。”

9。房产经纪人 9：要把屋子出租时遇上的，她说：“我公司收 1.5 个月拥金，不过我可以帮到你出租多 RM300。”

太多类型，难消化；真像在超级市场，要货比三家，拿出师奶讨价还价的本色。

DingDongLin 想，很多行业也是这样的，因为竞争力的关系。

买JB新房子: 开始做房奴

2、3 个月前在 JB 签的买房 S&P，屋子、围篱都建得 8899，路已铺好，门也锁上不能进去了。

收到发展商收钱的信，那么快就要在 JB 做房奴了。买一间快要建好的房子原来等待的时间是会觉得那么快的。

近这几年，房产很热，发产商一推出新产业不久，很快的就一扫而空。然后，要等上几年。要买一间自己锺意的房子都难。这一次买新房，进度快了那么多，有点难以接受。

为了家字头上的那个顶，和银行借了一笔钱，数十年才还清。一想到要开始做房奴，实在怕怕。不为什么，就只为一个安乐窝，一个归属感；自己的总比他人的好。

卖二手房子:谁让步

两个星期可以找到买家，还真不骗人。

还没交琐匙的前一个星期（6月第1个星期），第一个带人来看的 Agent 就已开口要琐匙。

DingDongLin 让他知，下个星期还有人看，看完后，才交琐匙给你吧！顺道也问了问，多久可以卖得出，Agent 回答说:"两个星期"；心想，两个星期太快了吧！DingDongLin 真的很过时，还停留在3-6个月才找到买家的心态。（之前，表妹叫 DingDongLin 帮忙找 Puchong 一带房子时，也交待找一个月内的广告，越新的广告越好；那时，DingDongLin 还摸不着头。）

6月第3个星期，Agent 就已通知说有买家要以卖价减5千来买，DingDongLin 考虑后减3千。3天后，Agent 回复，买家不愿给多2千，问 DingDongLin 可不可以再商量。

对于一个没工作的师奶，2千是很好用的，就坚持了说，DingDongLin 已让步减3千，如果买家不愿意，那就不卖给他好了。

最后，Agent 在买卖双方不愿让步下，自愿减 2 千的 Commission 来促成这单买卖。说真，换了是 DingDongLin，也会自愿减 2 千，因为就算减了，还是有5位数的一半++，为什么不呢！钱是赚不完的。

当然，交易成功是在双方签了买卖合约，所以，还是需要等的。

真的快得让 DingDongLin 接受不到。

卖二手房子:5位数的一半++算便宜

要卖房子的琐匙交给产业经纪两个星期里，有三个有意买者开价给 DingDongLin；

第一个是房产投资者，他开的价是卖价减 55 千，太低了，比银行估价还低，拒绝了。

第二个买来自住者，他开的价是卖价减 20 千，低了；也拒绝了。房产经纪对 DingDongLin 说，银行在那一带的估价是卖价减 45 千，卖价高了。

对 DingDongLin 而言，银行给的估价和房产经纪给的是一个参考。因为银行人员没有进屋看房，如有没装修，有没邝充，屋身保持如何。如果只是那一带的价钱，有点反映不出真正的屋价因为还有什么第一期、第二期之类的东西。

第三个也是买来自住者，他开的价是卖价减 5 千，低了一点点；DingDongLin 一开始就拒绝，然后房产经纪说，他已经很勤劳的每天带人来看了。

听了后，DingDongLin 就问，你的 Commission 可不可以减一点呢？房产经纪说，已经很便宜了。原来在房产经纪的眼里，两个星期里可以找到买家，又有超过半 5 位数的 Commission 算便宜。

可知对打工仔来讲，两个星期可以赚超过半 5 位数的钱可是很大的哩！只要很努力，现在做房产经纪好像真的很好做哦！

DingDongLin 考虑了几个钟，好吧，就减 3 千好了。如果买家真的喜欢，也不会介意 2 千块吧！DingDongLin 一直都相信，如果某人和那房子有缘，她/他就是房子真正的主人。

曾经, DingDongLin 去过一个房产讲座会，演讲者说，不要以为卖房是很快的事情。要耐心一点，不是一有人开价，就马上卖掉的，有时卖房是要等上几个月的。

其实，DingDongLin 的想法还是停留在 10 年前，有心理准备卖房需要用 3-6 个月的时间。

卖二手房子：选择房产经纪人

广告登出去要卖房后，好多房产经纪人至电说要带人来看，现在的市场，原来还是很热的。回去两次，只约一个时间，就已经有 5 个房产经纪带人来，3 个放飞机。

DingDongLin 一、两个月才回 KL 一次，也不能逐一的去应酬房产经纪人。唯有选了其中一个，交给他琐匙。

每当房产经纪人问 DingDongLin 要卖什么价和价格可不可以商量时，DingDongLin 说了一个价，然后带过的说最好不要减价。

又每当房产经纪人问 DingDongLin 有没有做估价时，DingDongLin 都说没有。然后，房产纪经人就会帮 DingDongLin 去银行做估价。已经有三个帮 DingDongLin 做估价了。

第一个做的估价是要价低了十多巴仙；第二个是要价低了 ~= 7.5%；第三个呢，只低了 ~= 1%；扣除经纪费后，就已是银行的估价。那就是说，DingDongLin 之前要卖给租客的价格便宜了。

为什么 DingDongLin 那么麻烦，登了广告，还要一个一个去应酬房产经纪人呢？现在太多房产经纪人了，不是每一个都是 “好” 的，DingDongLin 要找一个比较诚实，积极，和收 2% 经纪费的房产经纪人。

比如说第一个帮 DingDongLin 估价的房产经纪人吧，可以看到他不太老实。一开始他给的估价，DingDongLin 就觉得很低，不太可能，还以为是银行保守，原来是房产经纪人不老实。

一些只是说说要帮你做估价而已，还有一些就只是说要帮你卖和网上登广告而已，然后就不了了之。也有一些房产经纪人说收 2% 经纪费，然后又要收什么税务费大概是经纪费的 6% 呢！

第二和第三个帮 DingDongLin 估价的房产经纪人不错，可以看得出是积极的。不只做估价，还真的继续带人来看。所以，如果第一个卖不出的话，DingDongLin 拿回琐匙后就交给第二或第三个房产经纪人。

有时候，自己真的要登广告，然后让房产经纪人找上门。这样，就可以和他们讲讲价和看一看他们是个怎样的人。

卖二手房子:估价

租客决定不买后，DingDongLin 也就要登广告卖房子。有几个房产经纪连络了 DingDongLin，而 DingDongLin 的答覆是不上不下的说人不在 KL，租客还没搬走，不能看房。

其中一位房产经纪，DingDongLin 多口问了一下那一带的房价是什么。还好，他有回复 DingDongLin 给了一个价格，是 DingDongLin 要卖给租客的高了 15%；在网上看到别人要卖的价格比 DingDongLin 要卖的高了 5%，没邝充。

记得买这间房子时，也没去估价。而这房子的价钱是比其他人要卖的（没邝充）高出 ~=17%。那时，DingDongLin 还傻傻的对银行说，你就估高一点给我，怎知银行真的批了贷款。

几个月前，因为想重组贷款来买 JB 的房子，也去估价老ei 以前买下的房子。银行估价也是比市场上要卖的低了 ~13%。上几个星期回 KL 时，在邻居口中得知，有人卖那一带是上一次估价高出 18%。

嗯，对于二手房产，现在银行的估价是比较保守的吗？还是一向以来都是那样的呢？真的很摸不着头。银行估价和市场价格，怎么会有那么大的差价。肯定是 DingDongLin 太久没接触到房产和银行房贷+估价，脱了节。

在 KL，有地屋真的买少见少的了。让 DingDongLin 开始觉得该不该卖掉有地屋，这房子还是永久地契的。 应该一年前吧，DingDongLin 去有地屋转了一圈，外面开始建着三层独立式房子。那一带兴建的房子和广场，多了很多。

最近，在网上看到同一区同一类房，没家俱的出租价，比 DingDongLin 的租金高了 20-30%。

DingDongLin 也不要管银行估价那么多，这是买家比较要注意的。总之就是要卖心目中的价格。如果卖不出，继续租出去也不是坏事！

卖二手房子: 被骂

前几天，收到了买主的回信。她竟然语气不好了，写了以下的话。还写了一些说 DingDongLin 不明白一个女人要带大两个孩子的苦。

可是，她是驾和 DingDongLin 一样的车的。还有，当她来租房子时，有个男人自认是她老公，也称两个孩子是自己的，还说要买一间五、六百千的房子在 Putrajaya，给孩子受到比较好的教育。那错中复杂的点滴，DingDongLin 也没去想深入了解。还有，她也自己装置冷气和热水。

“if you cannot be negotiable and may be with the 50% will make you richer , it up to you lah.....”

当她写以上的字句时，不知有没想过当初是她自己来叫 DingDongLin 当她是认真的买家，然后也是她叫先灭白蚁的呢？还有，也是她自己叫再给她一次机会把房卖给她的呢？

DingDongLin 曾经也给过两个月的租金定金，然后要求不能拿回 100%，50% 也好。可是，被经纪人一个 “不能” 就打发了。自此事以后，DingDongLin 买东西都很果断，做了决定，就不再改变主意。

或许，以往不愉快的经历，让 DingDongLin 学会铁起心肠。她所说的，起了一煞那的激动和不忍心，可是就是那一煞那。

管理费会让你吃不消

回来 KL 看一看住家啰！收到了一大叠的信，其中一封来自 DingDongLin 高楼屋的管理费。

哦，起价了。而且，还起得不少，20% 哩！由原本的 20 仙，起至 24 仙。也就是由原本的 RM177.40 至 RM212.88；这个数目还没加 Sinking Fund 的 2 仙。

一个不到 9 百 sqft 的高楼小房子，已经要给 2 百多块的管理费，可想而知，那些房子比 DingDongLin 大很多的管理费，快要可以供一间廉价屋了。

DingDongLin 有朋友也有亲戚想买和买了 〉1500 sqft 的高楼房子，如果管理费是 25 仙，也就要 RM375 以上。过几年，管理费调高 20% 或更高，也就要给超过 RM400 了。

买的时候，无论是高楼或有地房子（现在的有地房都走 G&G 概念的），当然你不会觉得怎样，管理费都是要付的。可是，给下给下，你会发现它原来也是一个不小的负担。

当你买屋时，无论是投资赚现金流或是买来自己住，要好好计算，别让一些买房投资的不正确资讯而蒙蔽了。不然，如果一些只有 RM50 到 RM200 的正现金流，可能一个起价，就足以变成 0 或负现金流。

当然，买来投资的你也可以把这费用转给租客的。买来自住的，就要自己掏腰包了。

卖二手房子: 善变非常

说完买家给了 3% 定金和签了临时买房合约（Offer To Purchase）的过一天，DingDongLin 就去了港澳玩。玩回来后的隔一天早上，买家又改变主意了。

说公司什么什么的，她那工作队已换成长期雇员，然后又什么什么她那工作队要去在 KL 区以外工作，不买房了，叫 DingDongLin 退还 “whatever” 定金，然后说给 DingDongLin 5 月尾通知。怎么变得那么快？一星期内她公司的决策就变了，真的好巧合。

DingDongLin 也看得有点不明白，就问 5 月尾通知意思是 5 月尾搬走吗？如果确定 5 月尾搬，那租屋定金拿来还 5 月的屋租；其余的交锁匙时退还。还有，买房定金只能退 50% 因为签了临时买房合约；买卖房子不是 “玩玩的”，两方都要负责房子买卖，不是一天说要买/卖，隔天说不要买/卖。

过十天了，租客也没回应 DingDongLin 什么的。直到昨晚，收到了短讯说拿定金还屋租，也没其他了。

租客真的太善变了吧！有人买房子这样子的吗，一时要、一时不要，给了定金，几天后又说不要了。

DingDongLin 在卖房之前，有做一些功课，如果买家给了定金后改变主意不买了，定金怎么办。在网上看到，是可以 100% 没收 (forfeit) 的。一些屋主就算是贷款不到，也会 100% 没收。

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如果你要买房，DingDongLin 想说不要交了定金后才去向银行贷款或改变主意的。不然，定金没了才心痛。现在银行贷款严格了许多，去银行问一问可以借多少钱或用网上的计算机大概算过后，才去买。记得银行现在是用净收入来算的哦！
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买JB新房子: 看房子

前两天，去了发展商签买卖合同，现在就要等签银行贷款合约了。

原本是要买卖合同和银行批准的贷款合约一起签的，贷款合约老ei 要求了一些更改，所以就延迟了一点再签。

签了买卖合同，就去看了看房子的进度。看起来，DingDongLin 那一排屋的屋身都七七八八了，外面马路还没铺；进度还好。

买新房就是有一种顾虑，那就是不懂发展商会不会迟交房。就像 DingDongLin 和老ei 第一次看中的房子，房子已经好了几个月，可是就是还不能拿到 CF。还有一个是在 DingDongLin 住家附近的公寓，起好超过一年了，都还没住人，应该没有 CF 吧！最怕就是遇到这样的事情了。前后无路可退，只有等。


以下这张照片是打算让老ei 的爸睡的地方。看起来 DingDongLin 两公婆是不是很衰？不是啦！是老ei 的爸就算有房睡，也睡客厅的；无论是他自己的家或 KL 也一样。

厨房－女人的小天地。以下是干厨房，湿厨房在门的后面，没拍。